Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) – was ändert sich konkret in der Praxis?

Mit den neuen Eckpunkten zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) deutlich verändert. Für die Praxis – insbesondere in der Wohnungswirtschaft – ist dabei weniger die politische Zielrichtung entscheidend als die Frage, wie sich Investitions- und Umsetzungsentscheidungen im Bestand verändern.

Die wichtigste Änderung ist der Wegfall der 65 %-Vorgabe für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen. Damit entfällt eine zentrale Leitplanke des bisherigen Systems. Gas- und Ölheizungen können künftig wieder eingebaut werden, allerdings nicht ohne Einschränkungen. Denn ab 2029 müssen sie schrittweise mit klimafreundlichen Anteilen wie Biomethan oder Bioöl betrieben werden („Bio-Treppe“).

In der Praxis bedeutet das zunächst mehr Flexibilität bei der Auswahl der Heiztechnik. Gleichzeitig wird die Entscheidung aber nicht einfacher – sondern riskanter. Denn die vermeintlich günstige Lösung „Gas“ verschiebt Kosten und regulatorische Risiken in die Zukunft: steigende CO₂-Preise, unsichere Verfügbarkeit und Kosten von Biomethan sowie mögliche Einschränkungen der Gasinfrastruktur.

Hinzu kommt ein entscheidender neuer Aspekt: das Mietrecht. Im Zuge der Novellierung von WärmeLV und § 556c BGB wird der Schutz der Mieter vor überhöhten Nebenkosten stärker betont. Künftig besteht ein reales Risiko, dass unwirtschaftliche Heizsysteme – insbesondere fossile Einzelheizungen mit hohen Betriebskosten – nicht mehr vollständig auf Mieter umgelegt werden können.

Damit verändert sich die Logik der Investitionsentscheidung grundlegend. Nicht mehr die Investitionskosten allein sind entscheidend, sondern die langfristige Umlagefähigkeit und damit die tatsächliche Wirtschaftlichkeit im Betrieb.

Vor diesem Hintergrund rückt ein anderer Faktor stärker in den Mittelpunkt. Die Planung. Heizungsentscheidungen lassen sich künftig kaum noch isoliert auf Gebäudeebene treffen. Sie müssen im Kontext der kommunalen Wärmeplanung, der vorhandenen und geplanten Infrastruktur sowie möglicher Quartierslösungen betrachtet werden.

Genau hier gewinnen Wärmenetze deutlich an Bedeutung. Sie bieten nicht nur eine systemische Lösung für die Dekarbonisierung, sondern auch eine höhere Planbarkeit:

• langfristig stabilere Kostenstrukturen

• regulatorisch abgesicherte Umlagefähigkeit

• Skaleneffekte im Quartier

Gleichzeitig zeigt die aktuelle Diskussion auch das Risiko: Wenn kurzfristig wieder stärker auf Einzelheizungen gesetzt wird, können Anschlussquoten sinken und damit die Wirtschaftlichkeit von Wärmenetzen gefährdet werden. Das schwächt genau die Infrastruktur, die für eine nachhaltige Wärmewende benötigt wird.

Ein wesentliches Risiko bleibt die Kostenentwicklung. Die Kombination aus CO₂-Preis, begrenzter Verfügbarkeit klimaneutraler Gase und steigenden Infrastrukturkosten führt insbesondere bei Gaslösungen zu hoher Unsicherheit.

Für die Wohnungswirtschaft ergeben sich daraus klare praktische Konsequenzen. Kurzfristig günstige fossile Lösungen können langfristig zu wirtschaftlichen Nachteilen werden – insbesondere dann, wenn Betriebskosten nicht mehr vollständig umlagefähig sind. Wärmenetze und quartiersbezogene Lösungen bieten hier eine deutlich robustere Perspektive, weil sie sowohl regulatorisch als auch wirtschaftlich besser in die zukünftigen Rahmenbedingungen passen.

Unterm Strich bringt das GMG mehr Freiheit im regulatorischen Rahmen, erhöht aber die Anforderungen an die Qualität der Entscheidungen. Erfolgreich sind künftig diejenigen, die nicht auf kurzfristig günstige Technologien setzen, sondern auf langfristig tragfähige, systemisch eingebettete Lösungen – und damit in vielen Fällen auf Wärmenetze.

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